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政策面：央行强调支持刚性和改善性住房需求，多地优化住房公积金政策，连云港购买首套房公积金贷款首付比例降至20%。中央：央行：因城施策支持刚性和改善性住房需求，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，促进房地产市场平稳健康发展，加快完善住房租赁金融政策体系，推动建立房地产业发展新模式。各地：1）扬州市在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策，推广二手房按揭贷款“带押过户”模式；2）南阳市实施人才购房补贴、实施多子女家庭购房补贴、实施购房契税补贴、放宽住房公积金使用条件等；3）连云港购买首套房公积金贷款首付比例降至20%，取消住房公积金贷款额度与账户余额挂钩的规定，可贷额度按借款申请人及共同申请人的月平均缴存额及剩余工作月数分别计算。
基本面：本周新房及二手房市场止跌回升，各线城市成交量环比均上升。本周30大中城市商品房成交面积361万平，环比+31.23%，环比增速较上周上升29.55pct；同比-38.98%，同比增速较上周上升8.64pct。分线城市来看，本周一、二、三线城市成交面积均环比上升。本周18城二手房成交面积134平，环比+7.2%，环比增速较上周上升19.2pct，同比-23.8%，同比增速较上周上升1.9pct。分线城市来看，本周一、二、三线城市成交面积均环比上升。
板块行情：本周SW房地产上涨0.76%，房地产跑赢大盘1.31pct，表现强于大市。恒生地产建筑业上涨1.93%，房地产跑赢大盘1.79pct，表现强于大市。
恒生物业服务及管理上涨4.61%，恒生物业服务及管理跑赢大盘4.47pct，表现强于大市。
本周观点：从市场销售来看，本周新房市场成交环比上涨31%，环比回升明显，我们认为主要受到部分房企冲刺半年度业绩的影响，促销力度加大及销售备案增加。根据克尔瑞数据，6月TOP100房企销售操盘金额5267亿元，环比+8.5%，环比增幅处于历年同期的最低水平；同比-28.1%，单月业绩同比增速由正转负。30个重点城市成交面积1509万平方米，环比下降9%，同比下降25%。我们认为，6月是房企传统的销售冲刺时期，过去5年6月的百强房企销售业绩涨幅环比约在15%-61%之间，但本月百强房企销售数据环比涨幅较低仅为8.5%，30城销售面积自2-3月销售高峰后持续走低，当前销售复苏趋势有所放缓。从拿地角度来看，根据克而瑞数据，2023年上半年拿地百强房企的投资金额同比下降9%，且超五成百强房企未拿地，平均拿地强度15%。我们认为，当前房企投资信心仍然不足，在市场未明显修复之前，典型房企的投资策略可能会更加趋同，短期内投资市场“冷热不均、投资分化”的趋势仍会保持。从产品成交结构来看，根据克尔瑞统计，2023年上半年三房产品成交套数占比较2022年提升0.9pct至56.7%，四房产品成交套数占比较2022年提升3.4pct至26.4%。我们认为，当前改善类产品市场成交占比逐渐提升，主要因为①改善群体为当前市场购房主力，且仍保持增长趋势；②各地需求侧政策的放松效果显现，降低了部分群体的购房成本。若下半年市场销售仍保持较弱的复苏态势，部分房企迫于回款压力可能会再次调整项目销售价格，叠加二手房高企的挂牌量，房价可能继2-3月普遍提升以来再次承压，届时改善群体对市场的支撑作用预计将走弱，市场成交规模可能会保持低位企稳的态势。
我们继续看好：1）都市圈聚焦型房企：华发股份、越秀地产、滨江集团；2）全国化龙头房企：保利发展、招商蛇口、中海地产；建议关注：华润置地；3）抗逆性较强的标的：中国国贸；4）二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中介贝壳和我爱我家持续看好。
风险提示：1）房企开发资金到位速度不及预期；2）融资实质进展不及预期；3）行业回暖速度不及预期。
